Los últimos años han sido nada menos que un viaje salvaje para la industria de bienes raíces en Detroit, pero los agentes inmobiliarios dicen que el mercado podría volver a algo más cercano a la normalidad a medida que avanzamos en el nuevo año.
A fines de 2020, inmediatamente después de la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario en el sureste de Michigan sorprendió a muchos al mantenerse fuerte a pesar de los cierres y despidos comerciales generalizados, con ventas cerradas de viviendas residenciales unifamiliares y condominios que aumentaron un 12,5 % anual. -interanual en noviembre de 2020 en comparación con el año anterior, según datos de Realcomp, incluso a pesar de una disminución interanual del 4,4% en las nuevas cotizaciones en toda la región. Sin embargo, en Detroit, las ventas cerradas cayeron alrededor de un 10% ese mes luego de un salto del 20% en septiembre de 2020.
El sudeste de Michigan cerró 2021 con una nota similar, con solo una disminución interanual del 0,1 % en las ventas cerradas de casas y condominios residenciales, según Realcomp, junto con un aumento del 5,1 % en las nuevas propiedades en venta. Sin embargo, a diferencia del año anterior, las ventas totales de Detroit aumentaron un 8,8 % año tras año ese mes, y las cotizaciones en el mercado de la ciudad aumentaron un 19 % en comparación con el año anterior.
“Particularmente durante una pandemia, nunca había visto algo así en toda mi carrera, con la cantidad de ofertas de propiedades, la eliminación de contingencias de tasación, contingencias de inspección, es inaudito”, dice el agente de bienes raíces Gordon Hawkins de Hawkins Realty. Group, que ha estado vendiendo bienes raíces durante 19 años con un enfoque en el East Side de Detroit.
Aún así, Hawkins no anticipa que el caos dure mucho más.
“Creo que en la primavera, probablemente veremos algo de normalidad”, dice Hawkins. “No creo que vayamos a seguir teniendo esa locura”.
A pesar del aumento de los listados en el mercado en la ciudad hacia fines de 2021, Hawkins dice que el inventario en la ciudad aún se ha mantenido bajo, lo que coloca a los vendedores en el asiento del conductor cuando se trata de ofertas.
“Todavía es un mercado de vendedores, particularmente porque tenemos poco inventario”, dice Hawkins. “No construimos durante todos esos años durante la recesión. Tenemos todas estas personas que todavía estaban (teniendo familias) y ahora, el inventario es bajo. Sospecho que en todo el país será así durante los próximos 36 meses, pero en Detroit sospecho que probablemente un poco más porque no estamos construyendo viviendas unifamiliares”.
Hawkins dice que el bajo inventario también ha creado una competencia feroz entre los compradores en los últimos años, con compras en efectivo, inversores corporativos y contingencias exentas que hacen que el proceso sea aún más polémico.
“Muchos compradores están sintiendo fatiga del comprador. He tenido varios clientes en los que presentamos 20 ofertas y, ya sabes, todas fueron rechazadas”, dice Hawkins.
Aún así, Hawkins dice que hay muchas gemas que se pueden encontrar en Detroit para aquellos que desean tener una casa propia en la ciudad.
Una rica historia y una hermosa arquitectura en el East Side de la ciudad
“Todas las casas en el East Side ahora están en el lado histórico, porque estamos llegando a la marca de los 100 años para casi todas”, dice Hawkins. “Las propiedades históricas están realmente bien construidas, quiero decir, fueron construidas para durar para siempre. La estructura, los huesos son geniales. Pero además de eso, obtienes este magnífico trabajo en madera y muchos de ellos tienen estos hermosos pisos de madera”.
En particular, Hawkins prefiere Islandview debido a la arquitectura histórica de calidad del vecindario y la cantidad de desarrollo que se está produciendo allí en los últimos años. Hawkins también predice que Morningside será popular entre los compradores en 2022, debido a las grandes casas coloniales y bungalows del vecindario, que pueden ser particularmente atractivos para las familias.
Pingree Park, que se encuentra justo al norte de Indian Village, es otro vecindario notable de Hawkins debido a su arquitectura de calidad y sus casas históricas en expansión.
“[Pingree Park] tiene estas hermosas y grandes casas que estaban bien hechas […] para la gente de clase alta en ese momento, y son simplemente hermosas”, dice Hawkins.
Como el agente inmobiliario Ryan Cooley de O’Connor Real Estate le dijo a Model D el año pasado, vale la pena señalar que los costos de construcción contemporáneos a menudo son demasiado altos para construir casas nuevas comparables en calidad a las casas históricas. Según un análisis de datos de la Oficina de Estadísticas Laborales y la Universidad Estatal de Oregón, a principios de la década de 1920, el poder adquisitivo de un dólar estadounidense era alrededor de 13 veces mayor que en 2019, lo que aumenta el valor de comprar una casa histórica en la actualidad.
Sin embargo, a pesar de su belleza, Hawkins advierte que las casas históricas a veces pueden tener inconvenientes y aconseja a los compradores que inspeccionen las alcantarillas debido al potencial deterioro por el paso del tiempo y los efectos de las inundaciones en la ciudad a lo largo de los años.
Hawkins también alienta a los compradores de viviendas a conocer los posibles beneficios fiscales que podrían estar disponibles para ellos en los distritos designados Zonas empresariales de vecindario, ya que pueden ayudar a los propietarios a reducir los impuestos a la propiedad.
Los vecindarios ofrecen puntos de precio para una variedad de presupuestos
“Detroit es una ciudad única por sus altibajos”, dice el agente inmobiliario Matthew Richmond de O’Connor Real Estate en Corktown. “Hay puntos de precio de menos de $100,000 en algunos vecindarios que podrían considerarse atractivos para algunas personas, y luego hay puntos de precio que están en los cuatro, cinco y seis (en vecindarios) que podrían considerarse atractivos”.
Para los compradores que buscan puntos de precio más bajos y que están dispuestos a invertir fondos adicionales para arreglar o restaurar casas con un mantenimiento deficiente, Richmond recomienda Grandmont Rosedale, donde dice que ha visto bungalows de tres habitaciones que se venden entre $100,000 y $200,000.
Richmond dice que East Village y Southwest también son excelentes áreas para compradores con un presupuesto limitado, y señala que Mexicantown, cerca de Clark Park y Vernor, ha sido uno de los favoritos recientemente debido a las mejoras planificadas de la ciudad en Clark Park y sus alrededores.
Para los compradores con presupuestos que oscilan entre $250,000 y $450,000, Richmond recomienda centrarse en el distrito universitario, el distrito histórico de Boston-Edison y West Village, donde dice que las casas se han apreciado en valor en los últimos años.
“Algunos de los precios más altos por pie ocurrieron el año pasado, especialmente en el distrito universitario”, dice Richmond, y agrega que la probabilidad de encontrar propiedades disponibles allí suele ser mayor debido a la mayor cantidad de casas en el distrito.
Para los compradores con presupuestos por encima de los $450,000, Richmond recomienda enfocarse en vecindarios como Indian Village, Sherwood Forest y Palmer Woods, donde dice que ha visto casas reparadoras vendidas por alrededor de $400,000 recientemente, con propiedades bien mantenidas que cuestan entre $550,000 y $700,000.
Las opciones de vivienda se suman al atractivo de la vida en la ciudad
Para los compradores que buscan alternativas a las viviendas unifamiliares en la ciudad, el agente inmobiliario Kevin Hill de The Detroit Realtor dice que espera ver algunas opciones sólidas en 2022.
Hill, que se especializa en condominios, casas adosadas y lofts de lujo en el centro de la ciudad, dice que si bien las casas unifamiliares han sido especialmente populares en medio de la pandemia, recientemente comenzó a notar una mayor estabilización en el mercado y anticipa que el mercado de condominios también comenzará a normalizarse el próximo año junto con la industria de la ciudad en general.
“[COVID-19] nos golpeó bastante fuerte en el área del centro de la ciudad, y ahora nos estamos dando cuenta de que se está convirtiendo más en un mercado de compradores”, dice Hill. “Es el mejor momento para que un comprador compre realmente en el gran mercado de condominios del centro”.
Hill dice que su predicción se basa en un aumento en el inventario de condominios disponible impulsado por las ventas y las nuevas construcciones, así como por la reciente reapertura de negocios, deportes y lugares de entretenimiento en el centro.
En Brush Park, Hill dice que un nuevo desarrollo que se espera que comience este año es prometedor, con planes para construir nuevas casas adosadas y casas rodantes para la venta en el vecindario. Para los compradores de condominios que buscan una casa fuera del bullicio del centro de la ciudad, Hill recomienda North Corktown, donde también espera nuevos desarrollos para crear un nuevo inventario.
“North Corktown es una ubicación tan buena. Está muy cerca de todo. Veo muchas construcciones nuevas, muchos proyectos nuevos de condominios por venir. Y también hay muchos terrenos baldíos para construir todavía”, dice Hill.
Otros vecindarios destacados para los compradores, según Hill, incluyen Bagley, que dice que ofrece casas históricas unifamiliares más asequibles con gran carácter, y North End, donde Hill dice que todavía hay mucho terreno por desarrollar, así como viviendas unifamiliares. -casas familiares e inventario para ser aprovechado.
Para aquellos que estén considerando comprar una casa en la ciudad, Hill recomienda realizar una inspección de calidad y conocer las posibles reducciones de impuestos para reducir los costos anuales, y señala que es importante que los compradores se tomen su tiempo al decidirse por una nueva casa. Si bien elegir al agente inmobiliario adecuado puede ayudar, dice que también es importante que los compradores se familiaricen con los vecindarios de la ciudad visitando las empresas y atracciones locales antes de realizar una compra.
“Sé que estamos en un mercado loco en este momento, y sé que las cosas se están moviendo rápido, pero como siempre les digo a mis clientes, lo que está destinado a ti terminará contigo”, dice Hill. “Solo quiere asegurarse de que está obteniendo una inversión inteligente, algo que va a disfrutar y que podrá vivir y llamar hogar”.